Droit immobilier

Lundi 16 avril 2007 1 16 /04 /2007 16:25

EDITORIAL JANVIER/FEVRIER/MARS/AVRIL 2007

EDITORIAL JANVIER, FEVRIER, MARS, AVRIL 2007

L’année 2007 marque l’année de l’éveil écologique et du respect de l’environnement …

Nous sommes à l’aube des échéances électorales et les candidats aux élections présidentielles ne manquent pas de tout faire pour nous séduire … Les grands projets, les promesses électorales laissent les français en quête d’attente d’espoir d’horizons nouveaux et d’une vision plus écologique de notre planète …Le pacte écologique de Nicolas HULOT en témoigne …Les urbanistes et les constructeurs se lancent dans l’aventure ; les chaînes de télévision sur le câble dont la vocation est l’ immobilier et la maison envahissent notre univers en nous sensibilisant sur la question écologique.

Ainsi le quartier La Défense va se doter de nouvelles tours en matière de technologies, de services, de qualité environnementale et d’architecture : il s’agit de la constructions de plusieurs tours géantes hi tech et écologiques …On peut en déduire que l’immeuble et la maison de l’avenir seront écologiques…

Le cadre de vie devient donc une priorité … Les derniers diagnostics énergétiques permettent de prendre conscience de la quantité d’énergie consommée. Le diagnostic Performance énergétique a fait son arrivée en France en novembre 2006

En parallèle, l’immobilier continue de flamber à Paris ; dans les seuls 6^ème et 7^ème arrondissements : le prix moyen est de 7800 Euros le m2 ; certains projets dans le neuf annoncent un prix de 15.000 Euros et dans l’ancien on peut trouver des annonces affichant 9000 Euros le m2, voire plus : 11.000 Euros le m2 ; le 9^ème arrondissement annonce une moyenne de 6500 Euros le m2 ; le 8^ème arrondissement : 8500 Euros ; le 10 ème arrondissement : 5000 Euros ; le 11^ème arrondissement : entre 4700 et 6200 Euros le m2 ; le 12^ème arrondissement : entre 5200 et 7200 E le m2 ; 13^ème arrondissement : moyenne de 4000 Euros ; entre 4500 Euros et 8200 Euros dans le 17^ème ; entre 5000 et 6200 Euros dans le 20^ème arrondissement.

Dans le 9 3 les prix grimpent également : dans le neuf Aubervilliers affiche un prix de 3800 Euros dans le neuf et 3000 Euros dans l’ancien ; Pantin affiche 4200 Euros dans le neuf et 3500 dans l’ancien ; la flambée des prix ne cesse pas ; Le Bourget annonce 4500 Euros dans le neuf .

Il faut comprendre le phénomène de banlieue sur la planète pour réaliser que plus de la moitié de la population mondiale vit en zone urbaine en 2007 ; mais quel avenir faut-il envisager pour la banlieue ? un avenir écologique ; la guerre menée par les communes pour faire respecter le tri sélectif est un commencement… mais comment modifier nos modes de vie et les mauvaises habitudes ? il faut s’inspirer des exemples étrangers ; ainsi, il existe dans le sud de Londres, une banlieue écologique : l’éco-village de BedZED ; cet ensemble écologique a été conçu pour améliorer le confort de vie et le respect de l’environnement ; les habitations se trouvent dans le sud pour capter au maximum la lumière et la chaleur du soleil. Les bureaux ont été exposés vers le Nord pour éviter le recours à l’air conditionné. Ces constructions sont dotées de panneaux solaires, recyclage de l’eau de pluie et isolants visant un seul objectif : l’autosuffisance énergétique.

Aux Etats-Unis, autour de Las Vegas, de nouveaux faubourgs avec maisons et bitume se développent dans le cadre de la croissance économique pour fuir également la pollution des grandes zones urbaines ; en Asie, on peut voir autour de Bangkok des maisons clones s’étaler comme une copie conforme de la « suburb » américaine pour échapper à la pollution de la capitale thailandaise. En France, de nombreux français parcourent de nombreux kilomètres chaque jour pour rester à l’abri des pollutions urbaines.

Dans le cadre de cette nouvelle politique écologique, certaines communes vont faire réaliser par hélicoptère une cartographie thermique aérienne de la commune concernée; les habitants auront alors un aperçu de la consommation en énergie de leur logement. Le débat actuel met en valeur la place des économies d'énergies dans les moyens destinés à favoriser la réduction des charges .

A compter du 1er Juillet 2007, les bailleurs devront fournir aux locataires un diagnostic de performance énergétique lors de la signature du bail.

Selon les statistiques, les bâtiments d'habitation représentent 28 % de la consommation totale d'énergie de la France et sont à l'origine de 25 % des gaz à effet de serre. Les enjeux politiques visent une réduction de 3 % par an des émissions de gaz à effet de serre d'ici à 2050. Il semblerait que des solutions techniques ont déjà été mises en place et visent des travaux d'isolation et des systèmes de production d'énergies : amélioration de l'isolation thermique, rénovation des équipements de chauffage et de ventilation avec par exemple la mise en place de panneaux solaires pour la production d'eau chaude sanitaire; ces travaux permettraient de faire réaliser une économie des consommations de chauffage de 60 % , une économie de l'eau chaude de 40 %, une chute de l'émission de CO2 de plus de 50 % et une réduction non négligeable des charges.

Dans la réalité, les difficultés rencontrées concernent les prises de décision par les copropriétaires en assemblée générale ; la politique actuelle vise une amélioration de la communication et de l'information de tous sur l'intérêt commun et environnemental des copropriétaires pour engager ce type de travaux ainsi que les aides octroyées et avantages fiscaux accordés.

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Voir les 0 commentaires Partager

Vendredi 20 avril 2007 5 20 /04 /2007 16:51

Nouvelles modalités de convocation des Assemblées Générales des Copropriétaires ...

Nouvelles modalités de convocation des Assemblée Générales des copropriétaires à compter du 1er Avril 2007 :

La convocation de l'Assemblée générale des copropriétaires doit désormais être notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion, au lieu de 15 jours auparavant (Decret du 17 mars 1967, article 9, alinéa 2 modifié)Le délai court en cas de convocation par lettre recommandée avec AR, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Il s'agit du decret n° 2007-285 du 1er mars 2007 (JO du 3 mars 2007) dont les dispositions entrent en vigueur le 1er Avril 2007.

Il est également permis de faire par télécopie avec récepissé toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le decret du 17 mars 1967, sauf la mise en demeure préalable à l'inscription de l'hypothèque légale, qui se fait par acte d'huissier.

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Voir les 0 commentaires Partager

Vendredi 20 avril 2007 5 20 /04 /2007 22:49

Mise en place d'un dispositif de garantie des risques locatifs (GRL)

MISE EN PLACE D'UN DISPOSITIF DE GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS (GRL)

Un nouveau décret du 24 Janvier 2007permet la mise en place d'un nouveau dispositif de garantie de risques locatifs. La GRL couvrira les impayés des locataires qui ne disposent pas de revenus suffisamment élevés ou réguliers pour être couverts par une assurance classique "loyers impayés". Le dispositif actuel du loca-pass concerne les salariés du secteur privé et couvre une garantie sur une période de 18 mois. le nouveau dispositif mis en place offria une garantie "Loyers impayés" illimitée dans le temps et concernera également les fonctionnaires ou professionnels indépendants.

L'objectif du législateur est de sécuriser les propriétaires bailleurs

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Partager

Vendredi 20 avril 2007 5 20 /04 /2007 22:56

Nouveau plan comptable loi SRU

Le nouveau plan comptable / Nomenclature des comptes/ Droit de la copropriété (applicable au 1er Janvier 2007)

Classe 1 (Provisions, avances, subventions et emprunts) 10 Provisions et avances 102 Provisions pour travaux décidés 103 Avances 1031 Avances de trésorerie 1032 Avances travaux au titre de l’article 18, 6ème alinéa de la loi susvisée 1033 Autres avances 12 Solde en attente sur travaux et opérations exceptionnelles 13 Subventions : 131 Subventions accordées en instance de versement Classe 4 (Copropriétaires et tiers ) 40 Fournisseurs 401 Factures parvenues 408 Factures non parvenues 409 Fournisseurs débiteurs 42 Personnel 421 Rémunérations dues 43 Sécurité sociale et autres organismes sociaux 431 Sécurité sociale 432 Autres organismes sociaux 44 Etat et collectivités territoriales 441 Etat et autres organismes – subventions à recevoir 442 Etat – Impôts et versements assimilés 443 Collectivités territoriales – aides 45 Collectivité des copropriétaires 450 Copropriétaire individualisé Si l’assemblée générale en décide, la création, les sous-comptes suivants : 450-1 Copropriétaire – budget prévisionnel 450-2 Copropriétaire – travaux de l’article 14-2 de la loi susvisée et opérations exceptionnelles 450-3 Copropriétaire – avances 450-4 Copropriétaire – emprunts 459 – Copropriétaire – créances douteuses 46 Débiteurs et créditeurs divers : 461 Débiteurs divers 462 Créditeurs divers 47 Compte d’attente : 471 Compte en attente d’imputation débiteur 472 Compte en attente d’imputation créditeur 48 Compte de régularisation : 486 Charges payées d’avance 487 Produits encaissés d’avance 49 Dépréciation des comptes de tiers : 491 Copropriétaires 492 Personnes autres que les copropriétaires Classe 5 Comptes financiers 50 Fonds placés 501 Compte à terme 502 Autre compte 51 Banques, ou fonds disponibles en banque pour le syndicat : 512 Banques 514 Chèques postaux 53 Caisse Classe 6 (Comptes de charges ) 60 Achat de matières et fournitures 601 Eau 602 Electricité 603 Chauffage, énergie et combustibles 604 Achats produits d’entretien et petits équipements 605 Matériel 606 Fournitures 61 Services extérieurs : 611 Nettoyage des locaux 602 Locations immobilières 613 Locations mobilières 614 Contrats de maintenance 615 Entretien et petites réparations 616 Primes d’assurances 62 Frais d’administration et honoraires : 621 Rémunérations du syndic sur gestion copropriété 6211 Rémunération du syndic 6212 Débours 6213 Frais postaux 622 Autres honoraires du syndic 6221 Honoraires travaux 6222 Prestations particulières 6223 Autres Honoraires 623 Rémunération de tiers intervenants 624 Frais de conseil syndical 63 Impôts – taxes et versements assimilés : 632 Taxe de balayage 633 Taxe foncière 634 Autres impôts et taxes 64 Frais de personnel : 641 Salaires 642 Charges sociales et organismes sociaux 643 Taxe sur les salaires 644 Autres (médecine du travail, mutuelles, etc.) 66 Charges financières des emprunts, agios ou autres : 661 Remboursement d’annuités d’emprunt 662 Autres charges financières et agios 67 Charges pour travaux et opérations exceptionnelles : 671 Travaux décidés par l’assemblée générale 672 Travaux urgents 673 Etudes techniques, diagnostic, consultation 677 Pertes sur créances irrécouvrables 678 Charges exceptionnelles 68 Dotations aux dépréciations sur créances douteuses Classe 7 (Comptes de produits) 70 Appels de fonds : 701 Provisions sur opérations courantes 702 Provisions sur travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles 703 Avances 704 Remboursements d’annuités d’emprunts 71 Autres produits : 711 Subventions 712 Emprunts 713 Indemnités d’assurances 714 Produits divers (dont intérêts légaux dus par les copropriétaires) 716 Produits financiers 718 Produits exceptionnels 78 Reprises de dépréciations sur créances douteuses

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Partager

Vendredi 20 avril 2007 5 20 /04 /2007 23:40

Histoire du Droit de la copropriété

LE PHENOMENE COPROPRIETE SUR LA PLANETE

1°- L'EVOLUTION DU DROIT DE LA COPROPRIETE DANS LES PAYS DE DROIT CIVIL .

La construction d'habitations en hauteur les unes au dessus des autres au lieu de les édifier côte à côte est à l'origine du droit de la copropriété. Chaque propriétaire possède le plancher et les gros murs délimitant son logis. L'escalier, partie commune, est grevé d'une servitude de passage permettant l'accès aux étages supérieurs. Cependant, les problèmes posés par l'entretien ou les réparations de l'immeuble, demeurent difficiles à résoudre.

C'est une loi belge du 8 Juillet 1924 qui a consacré le droit en matière de division de maisons par appartement, suivie par la France en 1938 (Loi du 28 Juin 1938 remplacée par la loi du 10 Juillet 1965 mise à jour par la loi SRU) enfin, l'Italie en 1934 (Lois des 15 Janvier 1934 et 10 Janvier 1935), l'Espagne en 1939 (Lois du 26 Octobre 1939 et du 21 Juillet 1960), l'Allemagne (Loi du 15 Mars 1951), La Suisse (Loi du 19 Décembre 1963), les Pays-Bas (Loi du 21 Décembre 1951) et le Portugal (Loi de 1955).

La copropriété par appartement est un phénomène mondial : Roumanie (1927), Pologne (1934), Canada (Province du Québec 1969), Grèce (1929), Liban (1962), Israël (1952), Brésil (1928), Argentine (1948), Mexique (1954) et Japon.

Deux conceptions coexistent : la conception dualiste et la conception unitaire

LA CONCEPTION DUALISTE

Le propriétaire d'un appartement en copropriété dispose d'une combinaison de deux droits de nature différente :

Un droit de propriété exclusif sur l'appartement ,
Un droit de copropriété qui s'étend aux autres parties de l'immeuble.

C'est la théorie de la France, de l'Allemagne, de la Belgique, de l'Italie, de la Grèce, de la Pologne, de la Roumanie, d'Israël, enfin de l'Amérique Latine en général.

LA CONCEPTION UNITAIRE

Cette théorie reconnaît un droit de copropriété unique comportant deux droits de jouissance :

L'un exclusif sur les parties privées
L'autre collectif sur les parties communes

C'est la théorie de l'Autriche, des Pays-Bas et de la Suisse notamment.

Hormis ces théories, la conception du droit de la copropriété dans les pays de droit civil regroupe des similitudes. Le droit du propriétaire d'appartement est un droit réel immobilier ; c'est un principe admis par toutes les législations. Le règlement de copropriété ou « Vereinbarung » ou « Rigolamanto » décrit le fonctionnement de l'immeuble divisé et les droits de chacun.

Toutes les législations obligent les copropriétaires à contribuer au paiement des charges communes. Parfois, certaines législations sont sévères vis à vis du copropriétaire négligent qui ne remplit pas ses engagements. En Allemagne , un copropriétaire coupable d'un manquement aux obligations peut se voir évincer par les autres copropriétaires qui peuvent exiger un vente ou un transfert de son appartement dès lors que ce dernier a accumulé un retard de trois mois dans le paiement de sa part des dépenses communes. Sévérité extrême, mais c'est le respect du pacte « Copropriété » qui est mis en cause. Au Venezuela, un copropriétaire peut abandonner son appartement aux autres copropriétaires.

Dans les pays de « Common Law », le droit de la copropriété est quelque peu différent.

2° L'EVOLUTION DU DROIT DE LA COPROPRIETE DANS LES PAYS DE LA COMMON LAW

La division des maisons par appartement n'est apparue que tout récemment après la deuxième guerre mondiale. L'Habitat anglo-saxon est traditionnellement constitué de maisons individuelles, de « cottages » . La pratique de division par étages existe depuis le XIVème siècle. En Angleterre, il n'existe pas de lois spéciales sur la copropriété. En effet, les anglais qui répugnent par tradition à légiférer préfèrent laisser aux tribunaux le soin de trouver les règles de droit adéquates. Le droit immobilier britannique – de surcroît – dissocie la propriété du sol et la propriété des murs. Il distingue la propriété du fonds « Freeholding » et la propriété de jouissance « Leaseholding » . Le Leaseholder achète au freeholder la jouissance des murs pour une période définie par un bail de longue durée. Chaque acte de cession « freehold » ou « leasehold » comprend des dispositions identiques. L'acte de vente limite le droit d'utilisation et de jouissance de chaque copropriétaire. Il détermine les parties communes de l'immeuble, essentiellement grevées de servitudes « easements » ainsi que les parties privatives. Il précise les servitudes particulières d'accès, de support et d'abris dont est grevé l'immeuble au profit de tous les copropriétaires. Enfin, il détermine les obligations des différents acquéreurs d'appartement : obligation de faire, entretien de l'immeuble, contribution aux charges communes …

Le droit Ecossais se rapproche des conceptions de droit civil mais diffère parfois en matière d'obligations des copropriétaires. A titre d'exemple, le toit d'un immeuble en copropriété appartient au propriétaire du dernier étage et non pas à l'ensemble des copropriétaires comme c'est le cas en droit français. En conséquence, le copropriétaire écossais peut être contraint de le maintenir en bon état ! le « Factor » ou syndic de copropriété se doit d'entretenir les parties communes, de collecter les charges et de faire exécuter les conventions contenues dans les titres de propriété comme en droit français.

Au Etats-Unis, la propriété par appartement a pris un certain retard comme en Angleterre. La tradition du « Common Law », l'importance des maisons « uni-familiales » - selon l'expression québécoise – n'ont pas favorisé cette forme de propriété. Le nord des Etats-Unis a longtemps pratiqué la formule de la
« CO-OPERATIVE PROPERTY » ou propriété par appartement par l'intermédiaire d'une société « Corporation ». (1er système) . La Société fait construire un immeuble ou l'achète en bloc et vend ses actions aux candidats à l'acquisition d'un appartement. L'acte de vente précise les droits et obligations de chacun des actionnaires.

La Société administre et gère l'immeuble. Puis, des lois spécifiques sur la copropriété sont nées dans les années 60 inspirées des pays de droit civil (lois édictées de 1961 à 1969). C'est la naissance du « CONDOMINIUM » (2ème système). La propriété du logement est apparue depuis longtemps comme une nécessité primordiale. Les dispositions du droit de propriété ne pouvaient venir que de la loi contrairement au droit Anglais. Le droit reconnu au propriétaire d'appartement est un droit immobilier réel. On peut vendre, louer, hypothéquer son appartement . cependant, il existe parfois des limites.

Il est fréquent que le règlement de copropriété fasse mention d'une clause d'agrément c'est à dire « UN DROIT DE REGARD » sur les nouveaux venus. C'est parfois le FIRST REFUSAL.. Méfiance des américains ? Une anecdote célèbre raconte comment Richard NIXON, après le scandale du WATERGATE ne put acheter un appartement à New-York. En effet, les autres copropriétaires de l'immeuble où NIXON comptait s'installer se sont formellement opposés à sa venue . L'ancien Président des Etats-Unis a dû s'incliner ! … Les Américains dans certains quartiers sont très attachés à la moralité des résidents. Ils veulent également s'assurer que les acquéreurs pourront s'acquitter du montant des charges. Des mesures sont prises vis à vis des copropriétaires mauvais payeurs : en cas de non paiement des charges, l'éviction prend 2 mois dans le cas d'une copropriété ordinaire et 5 jours s'il s'agit d'une société.

L'expérience internationale du droit de la copropriété est enrichissante et inspirante Dans les pays de droit civil, dans l'ensemble, les lois ont conféré aux titulaires d'appartements, la propriété des parties communes. Dans les pays de la Common Law, souligne Maître Daniel HECK, notaire et spécialiste du Droit de la copropriété à l'étranger : « On s'y est refusé longtemps – la partie commune demeurant entre les mains d'une société de gestion ou d'une société co-operative chargée de leur gestion – il a fallu attendre les années 60 pour que les Etats de l'Union Nord-Américaine ou certaines provinces de l'Australie mettent en vigueur des lois dont les conceptions se rapprochent de celles existantes dans les pays de droit civil. »

En France, à la différence de certains pays étrangers, c'est la crise du logement qui a entraîné une croissance rapide de la copropriété

Le phénomène « copropriété » dans l'ère « copropriété » est un enjeu considérable sur le plan économique et social. Certaines difficultés résultent des problèmes de cohérence des groupes d'individus qui n'ont parfois que peu d'intérêts communs. Le syndic exerce son rôle d' « Homme-Orchestre » et ce n'est pas toujours facile. Il existe une autre réalité : le patrimoine immobilier dans son ensemble a vieilli. Il y a nécessité de restaurer, ravaler, reconstruire parfois. Les autorités locales administratives jouent leur rôle à ce niveau et rappellent leurs obligations aux copropriétaires de préserver et entretenir leur patrimoine. En ce sens, de aides et subventions sont octroyées par des organismes pour aider les copropriétaires. Ces aides vont permettre aux copropriétaires occupants et bailleurs d'améliorer leur patrimoine.

Après le véritable crack boursier apparu depuis plus d'une année, les vertus de l'immobilier sont à l'ordre du jour . La pierre demeure un placement sacré en ce début du XXIème siècle. Il n'en faut point douter.

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Partager

Vendredi 20 avril 2007 5 20 /04 /2007 23:52

Droit de la Copropriété à l'Etranger

DROIT DE LA COPROPRIETE A L’ETRANGER

Nous examinerons l’évolution du phénomène copropriété sur la planète ;

les exemples à l’étranger sont révélateurs et la comparaison

nous permet de mieux comprendre
l’évolution internationale de la société dans le cadre urbanistique actuel ; les gouvernements en France légifèrent de plus en plus depuis ces dernières années sur les copropriétés en difficultés. La
loi SRU est venue illustrer ce phénomène. Les difficultés rencontrées dans les copropriétés en
France résultent de plusieurs données :

- Problèmes de gestion liés à différents facteurs

(défiance envers le syndic, inimitiés entrecopropriétaires)

- Dégradations physiques de l’immeuble

- Charges impayées

- Peuplement

- Raisons économiques : Arrivée de nouveaux copropriétaires à revenus plus réduits

En France, les règles régissant le droit de la copropriété sont d’ordre public et laissent peu de place à la liberté contractuelle ;

ainsi la latitude laissée à un règlement de copropriété ou aux décisions des membres du conseil syndical demeure limitée.

Dans d’autres pays, le régime de la copropriété est
mixte ; ainsi en Espagne, il existe des règles impératives prévues par la loi mais également une liberté contractuelle qui permet aux copropriétés de s’organiser librement.

Le problème majeur actuel demeure

le non paiement des charges ; différents traitements sont
appliqués en fonction de certains pays ;

ainsi en Espagne et au Québec (Canada) , un copropriétaire
peut être privé de son droit de vote ;

au Québec, si le copropriétaire ne s’est pas acquitté de sa dette ,
son appartement est mis en vente forçée, après demande devant le juge de droit commun (code civildu Québec : art.1080) ;

Aux Etats-Unis, le loyer du locataire dont le copropriétaire ne s’est pas
acquitté de ses charges, peut être directement perçu par la copropriété.

En Espagne, les réformesentreprises visaient essentiellement le traitement des impayés ... « Des milliards de pesetas »
dehors et la lenteur et l’inefficacité des procédures judiciaires.

Une loi d’Avril 1999 a permis defaciliter la procédure (en évitant une assignation au fond) , similaire à notre procédure d’injonction
de payer en France jusqu’à la saisie de ses biens et privation de son droit de vote .

Un constat est également fait : La France demeure le pays qui compte la plus grande part de locataires dans les copropriétés.

Dans les autres pays, il n’y a pas de cohabitation comme en France de
copropriétaires bailleurs et de copropriétaires occupants ;

en Espagne, la majorité des habitants
sont des propriétaires occupants qui ont donc le même intérêt au bon fonctionnement de la copropriété.

L’Espagne est un pays de propriétaires occupants à près de 85 % avec un parc socialquasiment inexistant ;

au Royaume-Uni et aux Etats-Unis : les propriétaires occupants représentent67 % ;

en Espagne, il existe des copropriétaires-bailleurs dans les immeubles en copropriété ; maisces derniers n’ont pas la même attitude qu’un propriétaire français ; ces copropriétaires demeurent
très présents ; le lien personnel entre propriétaire et locataire l’emporte sur le rapport plus abstraitentre le donneur et preneur à bail ; leur comportement est proche de celui des loueurs de gîtes
ruraux en France ; cependant, des problèmes demeurent dans les copropriétés espagnoles ; ainsi, ilexiste un célèbre feuilleton télévisé très en vogue en Espagne (sitcom) qui se passe dans un immeuble collectif au centre ville qui s’appelle « Aqui no hay quien viva ...Ici, personne ne peutvivre ... » qui vient illustrer les difficultés de cohabitation dans les immeubles ...

En France, une fracture existe entre le copropriétaire occupant soucieux du bon fonctionnement de l’immeuble et le propriétaire bailleur soucieux du bon rendement de son appartement.

Au Québec, les copropriétés en difficulté visent plutôt les immeubles souffrant de problèmes d’humiditéparce que mal construits ; Il existe peu de problèmes comme ceux rencontrés en France car le statut
de condominium (copropriétés dans les pays anglo-saxon) permet de prévoir que les propriétaires d’un appartement doivent nécéssairement l’habiter. Ainsi un copropriétaire qui déménage durablement n’a parfois pas le droit de louer son logement ; il se doit alors de le vendre ; ainsi on nemélange pas copropriétaires occupants et bailleurs ; il arrive également que la mise en location soit subordonnée à l’accord des autres copropriétaires ; les règles de fonctionnement sont différentes et
la clé d’une bonne harmonie semble résider dans la communauté des attentes et des intérêts des
propriétaires.

Au Québec, lorsqu’un propriétaire loue sa partie privative, il doit le notifier au syndicat descopropriétaires et indiquer le nom des locataires (art.1065 du code civil du Québec) ; la résiliation du
bail peut être demandée par le syndicat des copropriétaires en cas de non respect du règlementintérieur (art. 1078 du code civil du Québec).

Ainsi, la difficulté de gérer les copropriétés s’élève avec le pourcentage de copropriétaires bailleurs ; il est plus facile de gérer un immeuble comportant une majorité de copropriétaires-occupants qu’un
immeuble regroupant copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs ; cette question peut être également abordée sous l’angle de la valeur patrimoniale et du rendement ; un propriétaire-bailleur qui investit dans un beau quartier n’aura pas les mêmes préoccupations qu’un propriétairequi loue dans un quartier plus défavorisé. Celui qui investit dans un quartier plus défavorisé n’est intéressé que par le rendement. La valeur patrimoniale de son bien est réduite ; cependant la
requalification des quartiers défavorisés peut modifier les données...

Il convient d’encourager la politique de revalorisation de tous les quartiers défavorisés pour faireévoluer les mentalités... L’Urbanisme du 21ème siècle vient s’inscrire dans une nouvelle politique de
revalorisation du logement et des quartiers ; certes, le gouvernement a pris de nouvelles dispositions avec des régimes d’incitation fiscale à l’investissement locatif : c’est un véritable tourbillon de mesures fiscales.. Du de Robien au Borloo Populaire... mais l’ancien demeure l’éternel parent pauvre des politiques d’incitation fiscale à l’investissement locatif ... les immeubles anciens ont le
plus besoin d’une réhabilitation sérieuse ; il s’agit notamment de la remise aux normes des réseauxcollectifs (plomberie, électricité)... De nombreux immeubles en copropriété sont occupés majoritairement par des locataires, parfois avec des revenus modestes. Ces immeubles se dégradent très vite faute d’entretien par des copropriétaires-bailleurs plus interessés par le rendement que la mise en valeur du patrimoine. C’est une nouvelle politique de la ville qu’il convient de développer
en valorisant tous les quartiers sans exception car la qualité de la vie et de l’environnement doivent demeurées les solutions clés.

Les administrations locales interviennent de plus en plus dans la vie des immeubles comme des conseilleurs mais parfois également avec une certaine ingérence dans les affaires privées ; où sont les
limites ? Il convient en réalité de remotiver les différents acteurs de l’univers copropriété : les copropriétaires, le syndic, les fournisseurs et les différents autres partenaires et changer les mentalités...certains outils financiers (aides et subventions, prêts travaux copropriété à des taux
plus attractifs) vont permettre aux copropriétés de retrouver un nouveau souffle...Le syndic essaye de jouer son rôle de chef d’orchestre et même s’il est souvent très critiqué : il ne faut pas nier les
difficultés rencontrées au quotidien avec une législation de plus en plus complexe, et une ingérence permanente des pouvoirs publics dans la règlementation ... la loi SRU complétée récemment par la
loi ENL.

Les problèmes relationnels demeurent également un véritable problème ; il faut également tenir compte des interventions répétées sur des réseaux fatigués : le défaut d’entretien du parc privé
venant endommager les parties communes et un coût financier indéniable. La gestion des dégâts des eaux s’est trouvée amplifiée au cours de ces dernières années ; il convient surtout de responsabiliser
tous les acteurs de cet échiquier ; pour que le système fonctionne, il faut que les copropriétaires aient des intérêts communs ; or, le mariage copropriétaires occupants et copropriétaires bailleurs ne fait
pas toujours bon ménage ...

Une autre forme de copropriété : « communauté fermée » existe surtout dans les pays anglo-saxon et tend à se développer peu à peu en France ; cette forme de copropriété ne comprend que des copropriétaires occupants... ... : les lotissements privés, enclos et sécurisés sont révélateurs d’une crise de l’urbanité ... Ces communautés s’inspirent du modèle anglo-saxon dans les années 60 : « Gated communities » aux Etats-Unis , « Barrio cerrados » en Amérique latine, « streets closures »
au Liban. L’industrie immobilière tend à développer cette nouvelle forme. La copropriété horizontale vient s’inscrire sur cette liste comme une forme variée d’enclosure résidentielle avec ses règles contractuelles de gouvernance territoriale privée. Il s’agit des communautés fermées ou
« gates communities « inspirées des modèles anglo-américain ; la diffusion de ce type de communauté auprès des classes moyennes se fait avec un discours sécuritaire dominant ; cette forme de communauté est fortement développée aux Etats-Unis ; ainsi à Los Angeles, 1/3 de ces
communautés peut être qualifié de ghetto.

Publié dans : Droit immobilier
Voir les 0 commentaires Partager

Lundi 20 août 2007 1 20 /08 /2007 13:03

Editorial MAI/JUIN/JUILLET/AOUT/SEPTEMBRE 2007

Editorial de Juin/Juillet/Août/Septembre 2007

DIFFUSION AUDIOVISUELLE

De nouvelles obligations en vigueur en matière de droit à l’Audiovisuel : La loi sur la TNT (Loi du 5 mars 2007 n° 2007-309 relative à la modernisation de la diffusion audioviduelle et à la télévision du futur) ; cette loi est entrée en vigueur le 1^er Mai 2007 et fait obligation au propriétaire bailleur d’insérer dans tout nouveau contrat de location ou dans le baux en cours de renouvellement une clause sur les conditions de réception soit en clair, soit en numérique en précisant s’il y a lieu de contacter un distributeur. Le syndic doit indiquer les conditions du service antenne et les coordonnées du distributeur.

LA GARANTIE DES RISQUES LOCATIFS

La garantie des Risques Locatifs (GRL ) est née le 1er janvier 2007 par la volonté des partenaires sociaux du 1 % logement ; cette garantie est aujourd’hui entrée en vigueur dans une phase opérationnelle sous la forme du Pass-GRL .

Les locataires concernés par le PASS GRL sont ceux éligibles au 1 % logement :

L’objectif de cette garantie est de faciliter la délivrance d’un passeport appelé PASS-GRL et l’accès au logement des personnes qui ont des difficultés sur ce plan ; la seule condition est d’avoir un taux d’effort maximum de 50 % sachant qu’elles n’ont pas à fournir de caution. Ce dispositif a également pour but d’encourager les bailleurs à louer leur patrimoine sans crainte de sinistres et relancer l’économie du logement.

DROIT COMPARE DE LA COPROPRIETE EN EUROPE DU NORD : sur la base d’une étude publiée par le service juridique du Sénat (http://www.senat.fr/lc/lc172/lc172.html)

Le service des études juridiques du Sénat a procédé récemment à une étude de législation comparée sur la gestion des copropriétés dans les pays européens.

Il est toujours très intéressant d’avoir un regard sur nos pays voisins sur les modes de fonctionnement du droit de la copropriété ; cette étude porte sur 6 pays d’Europe du Nord : l’Allemagne, l’Angleterre, le Pays de Galles, la Belgique, l’Espagne, l’Italie et les Pays-Bas.

En France , selon une enquête réalisée par l’INSEE en 2002, un quart du parc immobilier est soumis au droit de la copropriété (sur un total de 29,5 millions de logements) ;dans l’ensemble des législations européennes, le mode de fonctionnement des copropriété repose sur une « démocratie directe » ; l’exécutif est assuré par des organes spécifiques, chargés d’exécuter les décisions prises par les copropriétaires dans le cadre de la démocratie directe mais également chargés de représenter l’ensemble des copropriétaires dans les actes civils et en justice.

En Espagne, c’est un copropriétaire qui représente la copropriété et qui exerce les fonctions d’administrateur sauf si les copropriétaires en ont décidé autrement. En 1999, l’Espagne a adopté une loi qui retire le droit de vote aux copropriétaires qui ne règlent pas les charges de copropriété.

En Angleterre et au pays de Galles, la copropriété a été instituée par une loi de 2002 entrée en vigueur le 27 Septembre 2004. Cette loi a créé la Société Commonhold Association qui est une société à responsabilité limitée, créée sans apport, et dont tout copropriétaire est membre de plein droit. Le conseil d’administration de cette société peut être composé de copropriétaires et de professionnels de l’immobiliers (ou seulement de professionnels de l’immobilier) ; le pouvoir de décision appartient à l’assemblée qui fonctionne avec un quorum de 20 % de ses membres et un conseil d’administration.

Les difficultés de fonctionnement ont entraîné de manière générale des réformes dans tous les pays européens : en Allemagne, un projet a été adopté par le parlement pour assouplir les règles de majorité pour faciliter la rénovation d’immeubles ; en Belgique, une loi du 30 juin 1994 a donné la personnalité morale à l’association de copropriétaires, pour faciliter son action en justice. Aux Pays-Bas, la réforme entrée en vigueur en 2005 impose aux copropriétaires la création d’un fonds de réserve pour financer les dépenses exceptionnelles ; en Italie, les textes relatifs à la copropriété figurent dans le Code Civil (art.1117 à 1139), mais ils ne la définissent pas. La copropriété ne dispose pas de personnalité morale. La loi n’ pas prévu la présence d’un conseil syndical. Mais la plupart des copropriétés en disposent.

D’une manière générale, toutes les législations d’Europe prévoient des règles de majorité différentes selon l’importance des décisions à prendre.

ACCESSIBILITE DES BATIMENTS AUX PERSONNES HANDICAPEES :

Accessibilité des bâtiments aux personnes handicapées : le décret du 17 mai 2006 met en œuvre le principe d’accessibilité généralisée, posé par la loi du 11 Février 2005 qui doit permettre à toutes les personnes, quel que soit leur handicap d’exercer les actes de la vie quotidienne et de participer à la vie sociale ; ainsi avant le 1^er janvier 2015, les 650.000 établissements existants recevant du public devront être adaptés ou aménagés afin que toute personne handicapée puisse y accéder.

Les DIAGNOSTICS : le dernier né le DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Après l’état des risques naturels et technologiques, et en attendant le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), les bailleurs doivent fournir à leurs locataires depuis le 1^er Juillet 2007, un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) ; il s’agit d’un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée ; le DPE comporte les caractéristiques du bâtiment et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, l’indication pour chaque catégorie d’équipements, de la quantité annuelle d’énergie consommée ou estimée et une évaluation des dépenses résultant de ces consommations ; l’évaluation de la quantité de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité d’énergie consommée ou estimée ; l’évaluation de la quantité d’énergie d’origine renouvelable produite par les équipements et utilisée dans le bâtiment ; le classement du bâtiment en application d’une échelle de référence établie en fonction des de la quantité d’émissions de GES (Gaz à effet de serre), pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement rapportée à la surface du bâtiment ; des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment, accompagnées d’une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Le DPE n’a qu’une valeur informative. Les bailleurs soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire le coût du DPE des revenus fonciers.

Les baux commerciaux : un nouveau décret du 25 mars 2007 …

En 2000, le décret de 1953 régissant les baux commerciaux disparaissait ; le premier livre du code de commerce au titre IV, consacré au fonds de commerce. Le chapitre V s’intitule bail commercial et contient les articles L 145-1 à L 145-60. La partie règlementaire du décret du 30 Septembre 2003 vient de rejoindre le code de commerce en vertu d’un décret du 25 mars 2007.

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Partager

Samedi 26 janvier 2008 6 26 /01 /2008 17:15

Editorial Janvier, Février, Mars 2008

Le Cabinet Emmanuel TOUATI SARL et ses collaborateurs vous présentent leurs meilleurs voeux pour la nouvelle année 2008!!!

Editorial de la nouvelle année 2008 : en Route vers le Grand Paris

La copropriété demeure un microcosme révélateur de l'image de la société toute entière; il n'est pas toujours facile d'adhérer à une communauté ...La communication évolue aujourd'hui par la voie du web et du courriel...De nombreux copropriétaires sont reliés sur internet...nous arriverons un jour à la mise en organisation d'assemblées générales par la voie du web dans un avenir très proche; la copropriété demeure toujours en pleine évolution..

De nouvelles mesures en faveur des locataires : la mise en place d'un nouvel indice pour la révision des loyers après l'indice de référence des loyers : voici l'indice des prix à la consommation et le dépôt de garantie réduit à un mois.

undefined

Le Grand Paris ...

L'agglomération parisienne vue par satellite. On distingue nettement l'expansion de l'urbanisation le long des vallées et grandes voies de communications

La nouvelle idée d'un Grand Paris fait son chemin à présent ; il s'agit d'élargir les limites de la capitale aux banlieues qui encerclent Paris pour permettre d'abolir enfin "les apartheids urbains".

Extrait Paris Métropole Wikipédia

²

"Le territoire parisien est le résultat d'extensions successives depuis l'antique Lutèce : enceintes de Philippe Auguste puis de Charles V jusqu'aux limites actuelles de la ceinture des Maréchaux de la réforme du Préfet Haussmann de 1860. Il a englobé alors des communes de sa périphérie : Montmartre, Belleville, La Villette, Passy et annexé une partie du territoire d'autres : Montrouge, Vanves et Neuilly-sur-seine.

Au cours du XX^e siècle, la capitale n'a « exporté » traditionnellement vers ses voisins que des nuisances de toutes sortes : cimetières, cités HLM, infrastructures de transport (voies ferrées, circulation automobile).

Historiquement et sociologiquement, Paris et sa banlieue ont évolué de façon antagoniste. Hormis lors de l'existence du département de la Seine (1790 - 1966) et lors de l'élaboration du Schéma Directeur l'agglomération parisienne par Paul Delouvrier, l'agglomération parisienne n'a jamais été administrée d'un seul tenant.

Paris est une des rares métropoles à ne pas être dotée d'une structure administrative de l'ensemble de son agglomération contrairement à ses homologues de rang mondial (Greater London Authority), Berlin et le Brandebourg) et de province dotées pour la plupart en communauté d'agglomération ou communauté urbaine.

Trop à l'étroit dans ses 110 km², la capitale ne peut aujourd'hui assumer seule efficacement le développement économique, la politique de l'habitat.

.

Les aménagements contemporains portés par le SDRIF (Schéma Directeur de la Région Île-de-France). Enfin, vont dans le sens d’une amélioration de la continuité du tissu urbain entre Paris et sa banlieue (couvertures du boulevard périphérique, quartiers intercommunaux) et des transports de banlieue à banlieue (ligne T3 du tramway des Maréchaux Sud et son prolongement par l’Est jusqu’à la porte de la Chapelle, futur Métrophérique ou projet Orbital de ligne de métro en petite ceinture^[1]. "

Projet du Grand Paris exposé par Roland CASTRO, Architecte :

"Passer de Galilée à Copernic. Je m'explique : dans l'espace métropolitain, la centralité est concentrée dans le Paris historique. L'idée du Grand Paris est de créer une centralité périphérique autour de Paris, aux environs de l'A86 et de la ligne des Forts autour de Paris, en y installant toutes les institutions de la République de façon à remplacer l'attractivité du centre par une attractivité dans la périphérie, et donc de créer à travers cette question institutionnelle, une égalité de traitement entre les quartiers de banlieue et les quartiers du centre. Cela contribuerait à combattre "l'apartheid urbain". Il y a 14 forts autour de Paris, qui sont des "Montmartre potentiels". Ils appartiennent aujourd'hui à l'Armée mais n'ont évidemment plus aucun enjeu stratégique, et ce sont des friches urbaines très belles. Quand je dis "Montmartre potentiel", c'est qu'il y a tous les ingrédients pour y trouver des éléments poétiques.
Enfin pour compléter le Grand Paris, il est possible de faire tourner le grand Tram qui existe déjà entre St Denis et Bobigny, La Défense et St Cloud. Ce grand Tram mettrait en réseau 40 communes de banlieue donc 40 théâtres, 40 maisons de la Culture. Cela changerait le fait que chaque ville de banlieue vit essentiellement dans un rapport à Paris, et ainsi s'installerait un rapport de banlieue à banlieue. Une des causes de l'apartheid urbain, c'est l'enclavement. Pour résumer, c'est un projet qui a l'ambition de supprimer les aspects négatifs de la banlieue, c'est un projet pour l'égalité urbaine. "

Par TOUATI IMMO - Publié dans : Droit immobilier
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Partager

Samedi 26 janvier 2008 6 26 /01 /2008 21:43

http://touati-immo.over-blog.net

Changeons l'image vieillotte et balzacienne du syndic de copropriété...le métier de syndic exige d'être bon juriste, bon technicien, bon psycholoque , undefined proche des gens, à l'écoute de chacun....